一、引言。

1、研究背景。湖南省住房公积金的各级管理部门及广大从业人员，始终不忘初心，牢记使命。以满足职工基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展为目标，以推进信息化建设为抓手，不断提高管理规范化、服务便捷化、监管专业化的水平，促使住房公积金制度高效运行，安全平稳，作出了巨大贡献。由于湖南省两型社会的快速发展，随之住房公积金政策的覆盖面越来越宽，资金规模也越来越大，住房公积金贷款的总量及占住房消费贷款中的比重不断增加，住房公积金信贷风险也逐渐沉淀扩大。全省各级住房公积金的管理部门，承担资金的高效运行、保值增值、风险防控的任务越来越艰巨、责任越来越重大。尤其是住房公积金贷款过程中抵押权落实前阶段的风险防控，要积极探索、创新尝试，履好责、把好关、防控好资金风险，非常关键，非常重要。

2、研究目标。近年来，国家审计署长沙特派办，在全省住房公积金系统审计中，提出了有关建设性建议，湖南省住建厅及湖南省住房公积金监督管理处非常重视，为了进一步加强和规范住房公积金管理工作，决定由湖南省房地产业协会住房公积金管理分会负责，组织金融专业的专家，及住房公积金行业一线骨干组成课题研究小组，进行专题研究。通过调查研究分析，提出规律性的对策，完成[住房公积金贷款过程中抵押权落实前阶段风险防控] 的课题研究报告。

3、研究思路。采用调查分析法，即采取了召开座谈会、实地面谈、提问调查、问卷访谈，以及电话、邮递、微信、短信等方式收集资料。课题小组在省内：收集了11个市州住房公积金管理中心、9个管理部或营业部、2个担保公司、4个银行、3个房地产开发商，的有关基础资料。在省外：收集了安微、江苏、云南3个兄弟省，的2个省会城市和3个地级市共5个住房公积金管理中心、3个担保公司的有关基础资料。调查了解风险防控的概况和现状、困难和问题，进行了认真分析，找出了问题关键，研究了解决办法。对住房公积金贷款过程中抵押权落实前阶段的风险防控，制定了对策和措施，研究结果报告如后。

二、贷款过程中抵押权落实前阶段风险防控的概况和现状

 1、全省住房公积金概况。全省住房公积金各级管理部门，按照全省住建工作统一部署，坚持以缴存职工为中心，以防范资金风险为重点，在租购并举的住房制度方面精准发力，充分发挥住房公积金在保障和改善民生方面的积极作用，帮助更多的缴存职工实现了住有所居的美好愿景。目前，全省住房公积金归集总额达到几千亿元；个人住房贷款总额达到几千亿元；贷款逾期率均控制在住建部颁标准以内。

 2、对审计意见的整改。根据国家审计署长沙特派办，在全省住房公积金系统审计中，发现公积金管理改革中面临的新情况和新问题，全省各住房公积金管理中心、各担保公司及相关部门非常重视，均按照国家审计署长沙特派办的审计报告，及湖南省住建厅的责令限期整改函的要求，立即组织进行了整改。特别是开发商保证金问题处理，是立整立改立退、基本清退完毕、并制定了相关后续措施。

 3、贷款抵押权落实前阶段风险防控的现状。

(1)、认真防范管理风险。各管理中心以思想道德、制度机制、岗位职责、操作程序等为切入点，深入、全面排查管理漏洞和各类风险点，对各风险点实行了分类识别、分级管理、全程监控，确保了资金运行的安全和管理的规范。同时，加强网络安全管理，全省各住房公积金管理中心先后取得了网络信息系统安全等级保护三级证书，配置了相应软硬件安全设备，保障了缴存个人信息安全。

(2)、建立和健全了风险防控机制。一是成立审贷委员会，在管理中心党组织的指导下开展工作，负责制定中心贷款政策，贷款流程；对开发啇及楼盘进行审核、审批；监督中心审贷部门及管理部贷款办理情况。二是建立贷审分离制度，贷款的初审、调查、复核由管理部完成，审批由管理中心贷款审批科完成。三是制定岗位责任制，明确岗位职责权限，按规定的流程和要求正确行使职权。四是建立责任追究制，强化复审岗位作用，形成相互制约监督的风险防控机制。

(3)、加强了管理制度建设。管理中心结合实际，制定了风险防控制度，制定了住房公积金实施细则、操作规程、操作手册、服务指南，及时调整完善了《个人住房期房贷款管理实施办法》等，成立了领导小组，组建了风险隐患排查整改工作小组，明确、细化、分解了风险隐患排查的重点、实施步骤、责任及完成时限。基本上健全了管理制度，并且不折不扣的执行。同时探索了业务拓展和规范服务相结合；强化了稽核监督和过错责任追究相结合。

(4)、加强了楼盘准入审核。在抵押权落实前阶段，加强楼盘准入审核，把好贷前审核关，加强贷后跟踪，及时关注楼盘后续相关情况，以便做到情况清楚、反应迅速，应对及时，但尚未健全一整套科学系统的防范机制。根据住房公积金个人住房贷款管理有关规定，贷款抵押担保主要有4种合法合规情形，分别是：抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证。有的管理中心引入了担保公司提供保证担保。有的管理中心主要由自然人提供保证担保和开发商提供阶段性担保。

(5)、严格了项目准入，从源头上防控风险。住房公积金贷款在抵押权落实前阶段，由贷款发放到抵押权落实，短则三年，长则五年，甚至十年，且抵押物未办理不动产权证，风险大。一是要求按揭楼盘在取得“五证一图”的前提下，开发商方可申请准入。二是须经调查小组实地走访、对开发啇的资金实力、股权结构、财务状况、信用情况、资金投入、销售情况，以及是否有在建工程抵押等情况进行全面调查，核对原件等，并对楼盘潜在风险进行分析与评估，经贷审会审议后方可准入。避免了按揭楼盘烂尾。三是严格审核开发商准入住房公积金贷款条件，在售商品房必须达到规定的施工进度，即市区房进度达到1/5、县（市）房进度达到1/2，方可准入住房公积金贷款。避免了期房的贷款风险。

 (6)、防范了债权风险，取消以非所购房作抵押物的现房抵押贷款。根据住建部、 财政部、人民银行联发[2015]128号文，关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，“住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主”的规定，取消了以非所购房作抵押物的现房抵押贷款，防范了以他人房屋作抵押执行难等债权风险。

(7)、加强了抵押物的风险管理。一是现房抵押，进行现场查勘，了解房屋现状和坐落等，并进行评估，防止抵押物不足值或贬值。二是期房抵押，要求开发商对期房抵押实行阶段性保证，贷款出现逾期，管理中心有权要求开发商回购期房或偿还逾期。三是加强对开发商的监管，了解经营情况，督促尽快办证。防止开发商资金链断裂，楼盘烂尾，无法交房或办证。避免了购房者拖欠贷款风险。

(8)、防范了虚假抵押登记风险。由管理中心工作人员传递不动产权抵押登记证明。借款人办理房产抵押手续后，管理中心向不动产登记中心去函，要求由管理中心授权确定的工作人员，负责领取不动产权抵押登记证明，防范虚假抵押登记风险。

(9)、加强了借款人贷前审查、防止骗贷风险。一是审查借款人及配偶的借款资格、身份信息、婚姻信息、工资及家庭收入、征信情况、及其他金融机构贷款与负债情况等。二是审查借款人购房行为，防止利用虚假购房信息骗取住房公积金贷款。与相关部门沟通协调，利用信息技术手段通过互联网直接查询婚姻信息，购房信息和抵押信息，确保购房真实，抵押合法有效。同时以缴存基数标准核定借款人家庭月收入，确保偿还能力。三是规范异地缴存人在本地区的贷款审查，防止提供虚假证明骗贷或多次使用公积金贷款的风险。

(10)、加强了工作人员操作管理，强化责任追究。一是管理中心通过配强贷款审批人员，专门挑选素质高、责任心强、工作细心人员担任信贷员，负责贷款的审批。二是防止因工作失误或因内部风控管理漏洞，造成审核把关不严。三是实行贷款管理终身责任制，谁审批、谁负责，强化责任追究。避免了出现人情贷等违规发放贷款的现象。

(11)、实行了人审与机审相结合发放贷款。通过住房公积金管理信息系统控制贷款比例和最高可贷金额，依靠技术手段管控。各管理中心经过几次信息系统技改升级，不断优化技术甄别手段，智能化识别能力增强。并且管理中心实现了与人民银行、省民政、省公安、省内各市（州）管理中心、市住建、市不动产等单位数据共享，能基本上防范发生骗贷行为。

(12)、强化了内部稽核，自觉配合外部监督。一是配备了稽核软件，利用信息化手段对业务数据进行日常稽核，做到“三个结合”，现场稽核和送审稽核相结合，专项稽核和常规稽核相结合，稽核和整改相结合。二是主动与审计、财政部门衔接，按月报送财务报表，同时，争取每年接受审计部门的例行审计，做到边审边改。三是积极配合省住房公积金监管部门的日常监管和专项检查，确保了政策执行不走样，资金管理安全高效。四是基本上形成了廉政风险防控、业务防控、外部审计、内部稽核、授权管理等“五位一体”的风险防控体系。

(13)、实施了全面清理整顿。管理中心以“双贯标”工作和住房公积金新系统上线为契机，全面开展了对住房公积金账户开立、资金存储、提取审批、贷款审批、贷后管理、资金调度、账务核算、费用支出等方面的风险隐患排查，集中时间、集中力量、集中精力开展了住房公积金基础数据四项清理。清理整顿后，管理中心归集、提取、贷款、资金管理和财务核算等基础数据，基本上都做到了真实、统一、准确、规范。

(14)、确保了规范运营。根据住建部关于开展住房公积金政策执行情况检查的通知要求，依照《住房公积金管理条例》和国家相关文件规定，对照《住房公积金政策执行情况检查对照表》，各管理中心对住房公积金政策执行的合理性、合规性进行了认真对照检查。通过逐条筛查，所有政策按规定全部执行到位。确保了有序规范运营。

(15)、强化了贷款管理。一是制定了《住房公积金贷款管理办法》、《贷款业务操作规程》、《住房公积金逾期贷款管理办法》等，规范了贷款行为，防范骗贷、逾期还贷等管理。二是严格审核开发商及借款人提交的贷款资料，不审核清楚不贷款。三是严格贷款前期、中期、后期管理。实行贷款首接责任制，严格审核申请资料、贷款额度及年限；贷款实行初审、复审、审批等流程办理。四是做好贷款档案管理和贷款催收等贷后管理。五是加强开发商资金帐户监管，确保开发商帐户资金充足履行担保义务。

(16)、运用了电子稽查工具全面排查风险隐患。用电子稽查工具每月对管理中心业务系统核心数据库，开展风险隐患排查。一是各部门科室协同配合，内审稽查立行立改。风险疑点数据涉及公积金的缴存、提取、贷款、财务管理、数据贯标质量等，对疑点数据的整改共同商讨，制定切实可行的整改措施整改。二是定期或不定期，根据电子稽查风险隐患排查表上风险指标数据变动情况，由工程师在系统后台进行疑点数据筛选，将新产生的风险疑点交相关管理部核查整改，如缴存者基础信息不准、缴存基数超限、疑似骗贷等部分指标做到立行立改。三是积极开展集中整改，确保整改落实见效，由法规稽核部门汇总并反馈核查整改情况。

(17)、落实了监督稽核。一是通过网上稽核、抽样送审稽核、现场稽核、电子工具重点排查风险等方式，认真做好住房公积金各项业务内部稽核审计工作。二是对查出的问题差错、违规行为，及时核实，认真进行问题原因分析并及时反馈，制定和完善了住房公积金相关政策，促进了稽核成果的有效转化。三是通过电子稽查、日常业务稽核、专项检查等方式对业务进行监督审计，及时发现问题，及时纠正解决。对内部稽核审计发现的风险疑点，进行了督促整改和行政追责。

(18)、实施了联合惩戒失信行为。一是制定了《关于住房公积金失信行为联合惩戒管理制度》。二是对以虚假资料申请业务办理的，当场扣留全部原始资料、终止业务办理，批评教育缴存人员并通报其所在单位。三是对已违规提取住房公积金的缴存人员，冻结其住房公积金账户，责令限期全额退还违规提取金额，违规不良记录随其账户记录在案，自违规起5年内冻结其住房公积金使用资格。四是对骗提骗贷的中介、单位、个人及缴存人员，记入住房公积金黑名单，并报请纳入人民银行个人信用系统。

(19)、引入了阶段性贷款担保服务。一是有的管理中心编制少，人员缺乏，执法力量弱，贷后管理缺乏经验，呆账核销难等实际困难，通过政府采购或公开招标引进了国有担保机构，采取阶段性担保及资产管理模式进行合作。二是担保机构根据工作需要，在每个管理部派驻了一到两名工作人员对每笔贷款进行了审核和跟踪管理。三是贷前，管理中心会同担保公司，对开发商和开发项目进行联合调查，严防项目风险，并对借款人贷款申请资料进行审核。贷中，担保公司负责督促开发商及时为借款人办理预抵押手续。贷后，在预抵押转正式抵押期间，由担保公司负责逾期催收、逾期垫付和诉讼，以及预抵押权证与抵押权证的置换，确保抵押权尽早落实。四是开发商拿到预售许可证后，就可办理楼盘备案手续，购房者就可与备案楼盘签订购房合同，就可申请公积金贷款，就可办理房屋预抵押后发放贷款。从预抵押到办理一般抵押超过3个月，管理中心就不能确保优先受偿权。采取引进“阶段性担保及贷后资产管理”后，防范了风险。五是负责对发放的住房公积金个人住房贷款（包括期房、现房、二手房、建造、翻建、大修及保障性住房等），提供阶段性担保及贷后资产管理服务。此阶段性担保是针对贷款过程中抵押权落实前阶段存在的风险担保，包括逾期催收、逾期垫付、诉讼；贷后资产管理，是抵押权落实后至贷款结清期间产生的逾期催收、逾期垫付、诉讼等服务。降低了逾期率和防范了资金风险。

(20)、要求了开发商提供阶段性连带责任保证。在公积金贷款过程中，担保方式有现房抵押、期房抵押、个人保证和质押四种方式。现房抵押有以下几种：一是一年之内新办理的不动产权证；二是老房子抵押，即房产证和土地使用证，二证未合一；三是用经营性门面或写字楼抵押。一年之内的房屋抵押需要参考契税和交易税发票，按房屋价值80%给予贷款，最高不超过50万元。老房子抵押和经营性门面抵押，要通过评估公司给出的评估报告，按房屋评估价值的70%给予贷款，最高金额不超过50万元。期房抵押：以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的不动产权证书和办妥正式抵押登记之前，由开发商提供阶段性连带责任保证。

(21)、实行了履约金制度，降低抵押登记风险。有的管理中心规范和清退贷款保证金后，管理中心通过与受托银行和开发商签订三方履约金协议方式，替代贷款保证金制度，明确各方权益，督促开发商及时办理预告登记和现房抵押登记，降低抵押登记风险。

(22)、约定了抵押房产回购事项，防范逾期风险。有的管理中心在与开发商签订《按揭贷款合作协议书》时，明确借款人发生逾期风险触发回购条件时，由开发商履行阶段性连带担保责任对抵押房产进行回购。同时，在与借款人签订《贷款合同》时，要求借款人签订《承诺函》明确房产回购事项，防范逾期风险。

    三、贷款过程中抵押权落实前阶段，风险防控存在的困难和问题。

住房公积金管理工作，在新形势下，新的风险形态逐渐显现，存在不少困难和问题，特别是贷款过程中抵押权落实前阶段，风险防控有待进一步加强；这些问题将是住房公积金管理工作的难点和重点。

    1、住房保障政策自带风险。按照住房公积金的宏观政策，就是要保障广大公积金缴存户，特别是中、低收入者及缴存困难职工住房政策落实，住房公积金贷款有时面对不得不贷的风险，因其无房而必须贷，甚至要重点向他们倾斜。这类服务对象中有的单位效益不好，收入不稳定，偿还能力不强；另外住房公积金发放贷款实行固定利率，贷款期限最长可达30年，在贷款期限内，社会经济状况和金融市场会发生很多变化，容易产生风险。

2、借款人自身的信用风险。主观因素是借款人诚信意识不强，有意不还借款；客观因素是受外力影响，如款借人因经商亏损、疾病、车祸、火灾等意外事故出现的伤残而失去工作能力，不能偿还贷款。另外受机构改革、人员分流、企业亏损和破产等因素的影响，导致借款人收入下降，失去经济来源，无法偿还。

3、缴存人员日趋复杂，导致贷款逾期风险。为了加快城镇化步伐，住建部要求各地公积金中心加强归集扩面工作，把民营、外商投资企业、社会团体、个体工商户、城镇自由职业者、新市民和进城农民工等纳入公住房积金建制范围。这类群体人员众多，其整体远远大于住房公积金现有缴存人数，如某市预测，五年之内，住房公积金缴存人数将新增约10多万人，基本属于具有刚性贷款需求的。由于这类人群工作易变动，收入不稳定的特点，极易出现不能按时还贷造成贷款逾期的风险。

4、缴存不稳定，造成贷款风险。管理中心为推动个体工商户、自由职业者及民营企业员工等非公人员缴存公积金，在公积金贷款政策上给予一定的优惠，以贷促缴，有效推动了非公人员建制缴存，但由于非公人员工作变化快，缴存不稳定，且绝大部分个体户、自由职业者多是奔着贷款来缴住房公积金，贷款发放后，这部分人群基本上都停缴了住房公积金，有的甚至拖欠贷款不还，造成住房公积金资金短缺，影响正常缴存职工对公积金的使用。

5、抵押权落空的风险。住房公积金贷款的抵押方式主要是住房抵押，存在风险：一是抵押房受泥石流等自然灾害带来的不可抗拒的因素，导致抵押房毁损；二是人为因素的风险，如保管不合理、拆迁等因素；三是金融市场的风险，如房价大范围波动等因素都会对抵押房的价值带来影响；四是开发商因实力不足、经营不善，出现烂尾楼而导致抵押权期转现无法落实；五是抵押房处置风险，因借款人经济纠纷等问题，导致被抵押房产无法有效执行。

6、抵押权落实难的风险。由于原来房地产市场不很规范，有些开发项目从贷款发放到办理不动产证，短则三到五年，长则十多年，特别是原来一些集资房项目和团购房项目，因建设周期长和开发商实力不够，经常因价格波动产生矛盾和纠纷，再加上一些手续不到位，入住多年仍不能办证，预抵押落实都难，抵押权落实更难，甚至有些借款人私下将住房转让他人，即使能办证也落实不了抵押权。

7、抵押物的不确定性风险。期房抵押客体是一个不断变化的动态工程，有的管理中心与开发商合作时，虽然要求该楼盘五证齐全，合作楼栋主体工程要达到三分之一，但从开工到竣工验收，时间跨度较长，不确定因素较大，签订合作协议后，由于开发商经营管理不善，资金断链或违规超建等原因，会造成抵押权无法落实。

8、抵押物处置实际执行难风险。借款人届期不还款，贷款人可以对其抵押物和房屋进行折价、拍卖、变卖以实现抵押权。但执行中，往往会遭到借款人的阻挠，而贷款人却无权强制拍卖，只能诉诸法院。限于我国特有的社会制度和人文观念，贷款人在借款人不能履行还款义务时，对抵押物的处置要受到民诉法的限制，即法院在查封、扣押、冻结、拍卖、变卖，被执行人应当履行义务的财产时，应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品，因此该所购房屋有可能被认定为借款人的生活必需品。抵押物处置执行难。

9、债权转移风险。我国《民法典》规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”，即未经抵押权人同意，也可以发生物权变动效力。这一规定颠覆了我国《物权法》中关于未经抵押权人同意，禁止转让的强制性规则。住房公积金管理中心作为抵押权人，需要更加审慎的设定具体合同条款，以保障债权安全。

10、债权损失风险。预告登记本身所担保的是以物权变动为内容的债权请求权，不产生抵押效力，不具有优先受偿权，这将对债权实现造成很大困难和债权受损。如：外省案例显示，管理中心向借款人发放住房公积金贷款25万元，期限20年，并办理了预告抵押登记。因借款人债务诉讼，法院查封了其名下住房公积金贷款所购住房，并公开拍卖。管理中心以债权人名义向法院请求，参与拍卖房款分配，仅追回住房公积金贷款本息20万元。

11、债权灭失风险。因住房公积金贷款期限最长可达30年，一旦借款人家庭出现变故，便造成经济能力严重下降，从而造成回收风险。如果出现借款人因故死亡无继承人等情况，还可能出现债权灭失风险。

12、房地产市场泡沫的风险。全省各市州经济发展不是很平衡，有的市州因客观环境影响，经济发展滞后，经济相对脆弱，抗风险能力弱。财政对土地依赖较大，房地产是经济发展的基石。但房地产市场尚不规范，在不收保证金以后，缺乏风险防控手段，房地产行业的风险通过贷款转移到公积金管理中心，有楼盘开发商跑路的情况。

13、开发商风险。新建商品房周期较长，平均周期为2-3年，在建期间受多种因素影响，有可能出现不能如期建成并交房情况，存在建设风险；交房后，按合同约定一般须在180天或365天办妥不动产权证书，但有的开发商资金链断裂，可能发生不能如期办理商品房抵押登记风险。如：有的市州项目于2010年与管理中心进行按揭合作，目前10年了，仍未办理好不动产权证书，存在风险。

14、问题楼盘无法转现，导致抵押物落空风险。产生问题楼盘的原因：一是延期交房；二是一些老楼盘因超容、超规模、私自变更设计图、项目竣工手续不全等问题无法通过验收；三是开发商资金断链，欠缴税费，甚至破产清算。四是因规划调整，开发商不愿补交土地出让金，未能土地核验。如有个市州的问题楼盘较多，涉及县的住房公积金贷款的期房共有1600多户，占总量的几%，涉及市区的公积金贷款笔数均在100户以上。

15、顶层设计有待强化完善。《住房公积金管理条例》有待进一步修订完善，住房公积金体制机制改革，公积金管理运行的主管和监管职责依然没得到明显改进。国家层面可供管理中心执行的指导性法规偏少，造成各省住房公积金政策差异很大，甚至省内各城市的政策各有不同，不利于维护住房公积金制度的严肃性，也不利于管理中心工作的开展。   

16、监管机制须进一步完善。目前住房公积金的管理实行管委会决策，管理中心运作，银行专户存储，财政部门监督的模式。实际上，管委会不是常设机构，其决策往往是粗线条宏观层面的，而管理中心作为法人机构，包揽资金管理使用的所有业务决策运行。作为监管机构，有当地财政、审计部门、行业监管部门，基本属于事后监管，存在监管滞后，监管职能比较难及时到位。

17、信贷人员整体素质急待提高。有的管理中心信贷人员素质参差不齐，相关经济、金融、法律法规知识不足，缺乏分析能力和判断能力，不能有效识别风险，存在一定的风险隐患。

18、贷后专业管理队伍缺乏。有的管理中心业务量逐年增长，近年甚至呈现几何数增长态势，但人员受编制限制而偏少。管理中心现有员工仅够完成日常性工作，很难再抽调一支队伍专门负责住房公积金贷款的贷后管理。部分管理中心贷后管理人员由其它人员兼职，管理的效果不很明显，有可能导致信贷风险。

19、内控措施不严的风险。目前内部操作系统程序不很优化、编制少人员不足，虽然管营分离，但内部监督、相互制约机制还须进一步健全完善。贷前调查、贷中审批、贷后管理等环节操作流程，还须进一步改进。经办人员的业务水平、道德素质、金融从业经验、识别风险能力等还须进一步增强，这些都是产生风险的重要因素。

20、内控机制出现漏洞，导致操作层违规违纪风险。住房公积金行业从事公益性金融服务，应强化制度管理来管控风险。有极个别内部员工不讲规矩，不守纪律，触碰法纪红线。受人情所困或利益驱动，擅自办理不合规定的业务，有帮别人骗取公积金的、用贷款谋取私利的、挪用侵占公款的现象；有利用贷款岗位，拉人贷款为自己私用，并且造成严重逾期的现象。

21、异地信息互不对称，导致贷款资金安全风险。根据住建部、财政部、人民银行联合发[2015]150文件通知，要求实现住房公积金缴存异地互认、推进异地贷款业务。解决了缴存者在异地拥有购房贷款资格，但也存在新的风险点：一是由于未实现公积金数据共享，申请异地贷款信息资料的真实性难以查证，加大了贷前审核成本及骗贷风险；二是购房的真实性难以核查，可能出现骗贷行为；三是贷后跟踪管理困难，一旦逾期难以通过常规手段催收，加大了资金损失风险。

22、贷款信息不完善。由于业务信息系统设计缺陷，贷款数据录入的要求不高，导致贷款信息不完善，不能及时快捷地掌握期房抵押的情况，也就很难去跟踪督促借款人及时落实抵押权。期转现后，业务系统中也没有模块输入抵押权落实后的信息，也就难以通过系统统计查询已落实抵押权的情况。

23、存贷比例不平衡，导致资金流动性风险。为了提高资金使用效率，各地公积金频繁调整政策、降低贷款门槛，促使公积金个贷率大幅上升。全省管理中心的个贷率，有几个80%以下，几个80%－85%，几个85%－90%，几个在90%以上。有管理中心资金流动入不敷出的现象，导致该放的贷款无款可放，该支取的推迟支取，缴存者有意见，容易引发住房公积金信任危机。

24、缴存业务放任失范，导致社会分配不公的风险。有的单位长期缴存高，如外省有的公司高管平均月缴存住房公积金超过万元。有的弱势单位长期缴存过低，很多县以下基层教师每月按基本工资的5%缴存，有的困难企业一年只给员工缴存公积金200元左右，我省部分民营企业，少缴、拖延、时缴时停，甚至不给员工缴存五险和住房公积金。这种住房公积金缴存上的悬殊，拉大了不同收入人群的差距，客观上导致社会上对住房公积金行业的负面评价。

25、期房的逾期贷款执行难度大。由于不良贷款所涉及抵押物为期房，无法进行拍卖执行，有的管理中心尽量以催还为主，少量进行起诉的，也主要以调解为主。如果仍不愿偿还的，相关欠款和本金只能在起诉后，优先向开发商追讨执行。开发商因担保责任，为借款人清偿债务，追讨执行难。

26、期房评估不当风险。期房抵押价值评估报告作为贷款审批关键参考依据，其科学合理性对有效防范信贷风险有重要作用。目前有的管理中心公积金贷款，只能参照购房人购房合同金额发放贷款，并未做相应的评估。转现房抵押有空档风险，期房转正式抵押有一段时间的过渡期，存在抵押权落空的风险。

27、期转现落实率低且不及时。从2012年实行楼盘准入以来，有的管理中心期转现落实率低，造成如此低的落实率的原因主要有：一是开发商办证周期长，二是借款人不够重视，三是管理中心督促借款人办证落实抵押权难度大。2018年以前，办理不动产证可由个人申请，办证时才交契税，这样开发商就难以代办，管理中心督促办理难度也大，因此虽然达到了办证条件，但要在三个月内，办理完期转现手续落实抵押权难度很大。

28、逾期贷款催收困难。目前管理中心只能通过电话催、上门催、发律师函和提请诉讼等方式催收贷款，手段不多，力度不大，且司法执行难，有的管理中心通过司法诉讼的逾期贷款，一直无法进行拍卖处置和执行到位。

29、部门联合协作乏力，有骗取骗贷风险。由于有的管理中心没有与当地产权登记部门联网，工作人员无法及时核实缴存人员递交申办业务资料的真伪，稍有疏忽便可能给不法分子造成可乘之机。近年来，仍有个别缴存人员凭借虚假资料（如假的外地购房合同、不动产发票、癌症病历、医疗发票、银行流水、产权证或假网站备案登记证明等）图谋骗取骗贷行为。因现行《条例》没有针对缴存人员骗取骗贷的处罚措施，只能采取列入“黑名单”，限制其提取、贷款措施，追回骗取骗贷资金难度较大。有不法中介，提供假资料，按贷款或提取金额比例收取 “分成”现象。

30、运行系统尚未统一，导致业务运行安全隐患风险。目前全国各城市住房公积金应用系统没有统一，各管理中心业务系统的表结构、数据字典、业务流程都不相同，各管理中心之间信息难以联网共享。全省的管理中心和银行使用的系统也互不统一，软件名称有：协通、伟奥、ORACLE、SQL、银海等。由于信息系统本身有病毒传播、黑客入侵、数据丢失、系统运行故障等现象。因住房公积金结算平台出现系统漏洞，有住房公积金贷款客户被重复扣款现象，造成缴存人员误解。

31、贷款结构性风险。贷款主要是抵押加阶段性保证，此种方式以所购住房办理预购商品房抵押登记手续，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由房地产开发企业提供阶段性连带责任保证，并承担回购义务。有的地方该类贷款约占存量贷款的80%左右，占当年新增贷款的90%以上，存在结构性失衡风险，随着基数不断增大，风险也随之放大。

32、预告登记失效风险。我国《民法典》规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。如果开发商或者购房人不配合，在进行不动产登记之日起的九十日内，未办妥正式的房屋抵押登记手续，将存在预告登记失效风险。

33、司法查封风险。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，即便是办理了预告登记，法院虽然不能采取强制拍卖或者变卖等处分性执行措施，但可以采取查封等保全性的措施。

34、期房贷款阶段性担保责任履行风险。一是在贷款发放至开发商账户后预抵押期间，因开发商经营不善和各类纠纷，导致延期或不能办理不动产及贷款正式抵押权证，借款人和管理中心权益得不到保障。二是开发商未履行贷款发放后应尽义务，就进行机构注销，无法落实主体责任。管理中心和担保公司对开发商缺乏制约措施，引发公积金贷款抵押物无法真正落实的风险增大。三是开发商不履行阶段性担保责任，不配合对逾期贷款所购住房进行回购，虽然管理中心实行了履约金制度，但仍无法避免因开发商自身原因导致的账户冻结风险，加大了预告抵押风险。四是如果开发企业期转现办理不及时，或开发企业经营不善、甚至出现烂尾楼，就会导致贷款客户逾期，加大管理中心贷款风险。

三、贷款过程中抵押权落实前阶段，风险防控的对策与措施。

要解决好住房公积金贷款过程中，抵押权落实前阶段的风险防控，是一项系统工程，实践证明采用担保是主要措施之一。有几种比较行之有效担保方式，因各个管理中心的主观条件和客观条件都不同，只能根据具体实际情况，选择适合的担保方式。同时，其他方面的防控措施也必须同步跟进，才能达到风险防控的预期效果。

(一)、几种担保方式。

1、引入担保机构从根本上防控风险。住房公积金贷款期限长，而房地产项目周转率高，一般项目存续期限仅3-4年。根据国务院《住房公积金管理条例》第二十七条规定：“申请住房公积金货款的，应当提供担保”；及省住建厅、省发改委、省财政厅联合发(湘建金〔2019〕28号)文，《关于规范全省住房公积金贷款担保业务的通知》，要求各市州住房公积金管理机构“依法依规选取住房公积金个人贷款阶段性保证担保合作机构”。如有的管理中心，通过公开招标引入担保公司。优点是：(1)在现有商品房预售制度下，实行贷款担保，将期房贷款风险转嫁到第三方担保合作机构，在预抵押期间承担连带的担保责任。(2)担保公司承担了贷前审查、贷后催收、和追偿。(3)督促开发商及时办理预抵押转正式抵押手续，避免抵押物长期落空风险。(4)同时担保公司也可要求开发商提供银行履约担保函、抵押、质押、专项账户共管等反担保措施，且不受开发商自身风险影响。(5)符合审计法实施条例有关规定。缺点是：(1)要付出一定的担保费用。(2) 此种方式适合于类式该住房公积金管理中心情况。

2、阶段性担保和贷后资产管理。如有的管理中心，引进资产雄厚的国有担保公司对住房公积金贷款进行阶段性担保，主要负责对发放的住房公积金个人住房贷款（包括期房、现房、二手房、建造、翻建、大修、保障性住房等公积金贷款）提供阶段性担保及贷后资产管理服务。优点是：(1)阶段性担保服务就是针对贷款过程中抵押权落实前阶段存在的贷款风险，能提供担保服务，包括逾期催收、逾期垫付、诉讼等。(2)贷后资产管理是指抵押权落实后至贷款结清期间产生的逾期催收、逾期垫付、诉讼等贷后资产管理服务。(3) 能解决管理中心贷后管理人员不足，及时督促开发商办理抵押权登记。(4) 能解决按揭楼盘准入门槛降低，及缴存和使用住房公积金人员复杂问题。推动了住房公积金稳健良性发展。(5)符合审计法实施条例有关规定。缺点是：(1)要付较轻的担保费用。(2) 此种方式适合于类式该住房公积金管理中心情况。

 3、开发商签订协议时，开发商必须同时为借款人的贷款合同签订《担保函》。如有的住房公积金管理中心，与开发商签订了协议及《担保函》。优点是：(1)签约开发商为所涉购房人的全部贷款提供连带责任保证。(2)保证期为，购房人所购房屋的不动产权证书已办妥，并以其所购房屋为管理中心贷款设定现房抵押担保、管理中心取得现房抵押登记证明文件正本之日止。(3)即在保证期内，购房人未按借款合同约定偿还其债务时，无论管理中心对购房人的借款合同项下的债权是否拥有其他担保，管理中心有权直接要求开发商在保证范围内承担担保责任。(4) 同时能够推进期转现工作。(5)符合审计法实施条例有关规定。缺点是：(1)如开发商资金链断经营不善导致烂尾楼，有可能导致贷款抵押物落空风险。(2) 此种方式适合于类式该住房公积金管理中心情况。

4、银行为期房贷款出担保函。如：外省某公积金管理中心，引入银行进行阶段性担保，防患期房贷款抵押风险。优点是：(1)银行为申请贷款的购房人提供阶段性的连带责任担保，担保期从贷款发放之日至借款人以厛购啇品房作为贷款抵押，取得[房屋所有权证]和办妥抵押登记手续，将[房屋所有权证]交贷款银行保管之日止。(2)留存贷款额的5%左右作为风险金，该风险金在贷款银行按借款合同约定转到开发商指定的帐户后，开发商又再转入贷款银行指定的风险金存款帐户中。(3)如借款人未按时还贷，贷款银行可从风险金存款帐户中直接扣划清偿贷款。(4)并且贷款银行会配合和督促开发商及时办妥[房屋所有权证]。(5)符合审计法实施条例有关规定。缺点是：(1)必须征得楼盘开发商和贷款银行同意，并要签定好协议。(2) 此种方式适合于类式该住房公积金管理中心情况。

 (二) 、几种担保方式的效果。

1、笫一种方式，某住房公积金管理中心，引入担保后，解决了人员短缺困难，由担保公司承担了贷前审查，及期房形象施工进度必须市区房达到1/5、县（市）房达到1/2，方可准入贷款，最大限度避免了期房贷款风险。贷中督促开发商及时办理预抵押手续；贷后催收、和追偿，避免抵押物长期落空风险。

2、笫二种方式，某住房公积金管理中心，引进阶段性担保和贷后资产管理后，解决了因编制少人员短缺困难；管理中心为尚未结清的几万余笔贷款80多亿元剩余本金保驾护航，逾期率季末为零、月末低于0.01%，有效防范了资金风险。

3、笫三种方式，某住房公积金管理中心，与开发商签订了协议及《担保函》后。近年来，解决了逾期贷款90多笔，逾期金额800多万元，逾期率为0.06几%。其中逾期3-5期50多笔，逾期6期及以上40多笔等问题。同时推进了期转现工作。

4、外省某公积金管理中心，引入银行进行阶段性担保。

      贷款发放、回收、逾期情况见下表

 (三)、其他必须同步跟进的风险防控措施。

  1、健全完善风险防控管理制度。认真贯彻实施住房公积金现行《条例》。要结合全省住房公积金风险防控概况和现状，困难和问题，及时调整风险防控政策，制定配套管理制度，不断健全完善各级防控管理办法，明确工作步骤，明确工作程序，把贷款过程中抵押权落实前阶段，风险防控的困难和问题及对策与措施，作为改革创新的主要内容和重点工作。

 2、加强党组织建设和党风廉政建设。一是加强基层党支部建设，充分发挥党支部风险防控的战斗堡垒作用。加强党员教育，发扬党员在风险防控中的先锋模范作用。二是加强党风廉政建设。严格执行《党员领导干部廉洁从政若干准则》，进一步健全完善权力制衡制度，理顺落实全员岗位工作职责，狠抓落实配套措施，保障权力正确行使。三是加强公积金从业人员的职业道德教育，廉洁自律，坚持原则，坚守底线，规范业务办理，廉洁高效服务。

3、加强队伍建设，提升风险防控水平。一是根据需要增加编制，实行竞争上岗，适时公开招聘，引进具有熟悉法律、政策法规、市场经济、房地产、金融、财会、审计、计算机等领域的专业人员，形成一支高素质的复合型人才队伍。二是不断优化人员结构，完善干部职工选拔任用和考核机制，打造一支善学、懂行、能够干好事业的队伍，提升职工队伍风险防控的整体水平。三是不断完善以能力和素质为导向的人才培养机制，对新员工学习培训和一线岗位锻炼形成制度安排，对老员工、业务骨干和中层干部开展定期的培训和岗位交流。四是重点加强信贷员、楼盘贷款信息录入员等相关岗位人员的专业知识培训，及时掌握住房公积金新政策、新规程，不断提高其责任心和业务水平。五是实行以风险防控的绩效考评为基础的，与岗位责任效益相挂钩的绩效岗位待遇制度，将管理要素、技术要素、责任要素、风险防控要素等纳入分配因素，形成向优秀人才、特别是风险防控的关键岗位倾斜的激励机制。

4、强化顶层设计，加大政策支持。一是监于为优化营商环境按揭楼盘准入门槛降低，要求将农业转移人口纳入住房公积金覆盖范围，鼓励个体工商户和自由职业者缴存和使用住房公积金，信贷风险逐渐加剧。必须引进专业素质高、经济实力雄厚的国有担保机构，进行贷款担保及资产管理。二是要加强对按揭楼盘准入条件、贷款发放条件的规范，制订出台国家层面或省级层面操作性强的文件，为防范信贷风险提供政策支持，保持住房公积金政策的严肃性。三是要对开发商履行贷款发放后的抵押办理出台相应政策。可参照各银行金融机构的市场做法，制定在贷款发放后，要求开发商提供一定的反担保措施。如：提供银行或担保机构履约担保函、抵押、质押、专项账户共管等方式，促使开发商及时办理正式抵押，维护公积金管理中心和公积金缴存人权益。

5、深入贷前调查，强化源头管理。严把贷款资料审核关，加强实地调研，重视对开发商的考察评估，提高开发商按揭贷款项目准入质量，根据开发商情况综合采取追加履约金、资金账户监控等风控措施，充分利用央行企业征信系统的信息资源进行征信查询，加强风险防范。对超期办理、故意拖延办理现房抵押登记的开发商，及时督促办理，落实抵押登记，视情况实行禁入制度。

6、坚持“三查三审”，严格楼盘准入。楼盘准入必须看“五证”（土地使用证、用地许可证、规划许可证、施工许可证、预售许可证）；必须现场调研，审查潜在风险。必须严格做到：一查项目手续审批是否完备；看土地、规划、安监手续是否办理到位，是否存在未批先建、边批边建等违规情况，一旦发现立即停止准入审核。二查施工现场是否安全达标；看项目建设进度是否与申报一致，看施工现场管理是否规范有序，看安全设施是否落实到位。三查企业征信是否合规合法。看开发商财务状况是否正常，是否存在负债过大、拖欠材料费用及工人工资等。要求企业或股东出具征信报告，并将其征信情况作为准入的重要依据。严格“三审”。一是管理部(营业部)调查初审，出据详实的调查报告；二是信贷部门二审，提出具体审核建议；三是主任办公会三审，形成终审意见；再报分管副市长、管委会主任签字同意准入。

7、建立健全楼盘动态监管制度。楼盘准入后要定期或不定期走访，进行有效跟踪，并与住建局、规划局、市场监管局、人民银行、各商业银行等相关部门定期召开工作联系会议，行成制度，加强楼盘动态监管。并整合楼盘后续建设的相关信息，及时调整其准入贷款资格，防范楼盘因资金断链跑路的风险。健全完善公积金贷款支持商品房预售、开发商备案审核等制度，并与开发商约定，在抵押权落实前，贷款人逾期 3期（含）以上，暂由开发商代垫逾期贷款本息，实行责任分担，降低风险。

 8、注重对开发企业的跟踪监管。一是对重点工程、重点楼盘及开发企业实行授信制，对开发企业、开发项目进行评估，重点支持州、县（市）重点工程及信誉度高的开发企业。二是对合作楼盘实行签约制度，明确双方的职责、权利、义务，要求开发企业对期房贷款实行阶段性担保。三是及时督促开发企业办理期房贷款期转现业务，凡上个楼盘没有办完期房贷款期转现业务的，不准申请新的楼盘准入。四是创新期房贷款担保方式，引进银行为开发企业及所开发的楼盘进行阶段性担保，防患期房贷款抵押风险。

     9、不断修订完善合同约定条款。要求单位法律顾问或聘请律师，结合我国《民法典》和《物权法》等有关法律法规，补充修订完善与开发商或借款人的合同约定条款，注重明确开发商或借款人，办理房产证及抵押登记的时限要求，及违约责任等内容，为及时办理正式抵押登记提供法律保障。要随着有关政策的变更，及现实情况的变化，及时补充修订合同约定条款。

10、深入调查，摸清借款人员信息。一是对借款人情况的调查摸底是信贷管理的基础，必须把每一笔贷款的可行性调查做细、做实。必须深入借款人单位、家庭实地考察，以及对贷款标的物、抵押物（现房贷款）现场查看。必须对非公职人员、异地贷款、超额度贷款人员等特殊人群，明确担保人和增加联系人，并对其基本信息调查核准，有备无患。二是落实审批责任。贷款审核权责清晰、流程精简科学、责任落实到人。从贷前调查、贷中审核、贷款发放、到贷后跟踪管理，每个环节都明确责任人，层层落实。三是落实责任追究。建立“审贷分离”机制和责任追究机制，个人住房贷款实行分级负责制，对贷款责任追究实行终身制。出现风险由相关责任人负责排查风险，贷款无法偿还或形成死贷呆账，追究责任。四是纳入绩效考核，将贷款风险防控成效与个人绩效挂钩，作为干部职工提拔仼用重要依据。

11、制订实施细则，规范贷款审批。制定《个人住房贷款操作实施细则》，对《贷款管理办法》进行细化和明确，利于执行、便于操作。能明确单职工与双职工、中心城区与其他县区的最大贷款额的区分。通过公积金月缴额和工资流水，可以就低判断借款人的月收入，能够进一步搞清楚借款人是否具备稳定的经济收入，能否按期偿还贷款的能力。同时也可将住房公积金缴存情况作为收入判断的关键依据，降低贷款风险。

12、抵押物严审准入，实行动态监测。一是对现房抵押，要权属清楚，抵押范围明确。对期房抵押，要开发商“五证”齐全，土地出让金缴清，工程款充足、竣工日期等审查清楚。二是对抵押物实行动态监测。期房抵押涉及国土、建设、不动产、税务等多个部门，可将开发商及相关资料建立台账，覆盖项目周期的全过程，不定期查询是否再抵押再转让。三是对开发商期房抵押进行阶段性担保的，要及时了解期房建设情况，竣工后及时督促开发商把预抵押转为正式抵押。四是抵押物评估要选择有相应专业资质的评估机构进行评估，合理确定抵押值率，评估价值的确定要执行就低原则。五是在贷款合同中要明确抵押人有义务及时办理产权登记和房屋抵押权登记，约定相应的违约条款，防范贷款过程中抵押权落实前阶段风险。

13、重点推进期房转现房的工作。期转现是管理中心的重点工作任务，各管理部(营业部)都设置专人负责该项业务的对接和办理。要及时对所有贷款抵押物进行了清查、盘底，建立现房和期房登记台账，并制定期转现工作管理办法，要合理分配楼盘项目任务，明确工作事项、内容、标准、职责、权限等，要有相关部门定期或不定期，进行监管、检查、考核。

    14、关注楼盘建设，加强贷后管理。关注与跟踪楼盘建设进度和不动产权证办理，是按揭贷款管理的一项十分重要工作，尽可能缩短抵押预告登记存续期。加强楼盘贷后检查，如：开发商及楼盘出现工程进度严重滞后、工程质量出现问题、销售情况不好、发生重大法律纠纷等情况的，立即停止对该楼盘发放新贷款，并及时采取有效措施，确保已发放贷款安全。

15、坚持贷后普查，增强贷款预警。一是发挥综合平台系统自动筛选作用，利用大数据进行科学分析，找出可能存在风险。如：贷款逾期3期（含）以上的，自动列为黄色预警，进行适时跟踪监督；逾期6期（含）以上的，自动列为橙色预警，采取扣抵住房公积金等措施保全，进行强制干预；逾期12期（含）以上的，自动列为红色预警，采取扣抵公积金等措施保全，必要时，走司法程序。二是建立贷款普查制度。定期或不定期对发放的贷款进行普查，对逾期贷款全方位剖析，并作为下步贷款发放的决策依据。三是可以考虑引入国际通行准则—巴塞尔协议思想，建立风险管理预警机制，提高对风险的识别和管理能力。如资金储备不足预警、资金过剩预警、贷款逾期预警等，通过结合有效的银行管理，加強市场约束和监管来实现，将损失控制在最小的可预见的范围内。

16、强化稽核力度，严格过错追究。一是要强化内部风险管控，依法依规审核，加大内审稽核力度及覆盖面。通过电子稽查、内部稽核审计、专项核查等途径，加大日常业务数据的风险排查。发现问题及时通报、限期整改。二是严格落实业务差错和过错责任追究，对从业人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、降低骗贷、挪用资金、帮助缴存人员实施骗提骗贷行为的责任人，严肃问责处理，涉嫌违纪、违法的，移交纪检监察或公安部门追责。

17、发展二手房贷款，优化贷款结构。二手房贷款逐渐萎缩，主要原因之一，就是二手房交易缺乏信用中介，现阶段借款人须全款办理房产过户之后，才可以在规定时间内向管理中心申请住房公积金贷款。如引进担保公司，充当卖房人和借款人与管理中心的信用中介，则借款人只需支付首付定金，再由管理中心发放贷款支付余款，改善二手房交易环境，促进二手房贷款发展，优化管理中心贷款结构，降低系统性资金风险。

18、理顺监管职责，进一步加强监管。一是明确各级监管主体和职责。理顺各级的住建、财政、人民银行等部门对住房公积金的监督职责，落实责任主体，细化监管分工。各级监管采用专项督查、定期检查等形式进行监督，监督检查情况纳入年终绩效考核，作为评优评先依据之一。二是按照依法行政、依法管理的要求，进一步健全住房公积金信息披露、人员准入、绩效考核、责任追究等监管配套制度，以顶层设计来规范住房公积金决策、管理、运营、风险防控行为。三是实施信息化动态监管，借助全国住房公积金数据中心，适时监测住房公积金数据运行情况，实现对全省范围内数据的即时监控，保障资金监管时效性、精准度，为适时监控各地住房公积金管理运营风险防控状况把好源头关。

19、加大风险防控行政执法力度。 一是配齐配强风险防控行政执法队伍，按规定增加行政执法队伍编制和人员数量，招聘法律等专业人才，提升行政执法能力。二是通过理论培训与实践培训的方式，夯实执法理论基础，强化执法意识，完善执法流程，提升行政执法专业化水平。三是严肃失信行为惩戒。利用信用门户网站，对失信主体，纳入失信“黑名单”，进行公示。对严重失信主体，在行政许可、项目核准、出境、购买不动产，及其他高档消费行为等从严限制。四是对公积金从业人员或其他公职人员，逾期贷款或骗提骗贷的，采取纪检约谈，纪委监委介入问责，追回逾期贷款及违规提取、骗贷资金。五是对涉及伪造、变造的不动产权证书、购房合同、发票、结婚证等，骗提骗贷套取住房公积金，非法牟利的中介机构、单位和个人，申报公安部门依法惩处，构成犯罪的追究刑事责任。

20、健全完善“智慧风险防控”体系。一是加快信息化成果的转化运用，对贷款风险点进行强控，防止人为操作带来的风险。二是健全完善公积金综合服务平台，与工商、社保、银行、公安、不动产管理、民政、税务、房地产等信息共享。三是利用互联网+政务服务优势，开展网上公积金贷款业务，优质、高效、便捷服务。四是对全省各管理中心主业务系统进行技改，按住建部颁标准，完善基础数据，及时更新缴存人员信息，建立制度。五是熟练应用全国的和省内的综合服务平台，在行业内使用，满足业务增长和服务需求。实现信息公开、政策咨询、业务办理的一站式服务智能化。六是实行使用银行结算应用系统，达到全省范围内提取业务网上适时审批、适时结算。七是采用“两地三中心”模式保障基础数据安全，同城远程服务中心，与主数据中心同步运行，主中心出现异常时，远程服务中心接替运行，保证数据安全和业务连续。在异地建立灾备系统，进行数据备份。八是健全完善交换与共享的高效信息体系。利用大数据、云计算和人工智能，依托全国住房公积金数据中心，开通住房公积金管理、征信、监管信息系统，实现部、省、市、县四级联网，各管理中心实现与人民银行、公安、财政、工商、税务、社会保障、房地产等部门完成数据信息交换与共享。真正实现贷款过程中抵押权落实前阶段，“智慧风险防控”。

    五、结论。

 本课题立足于湖南省住房公积金贷款过程中，抵押权落实前阶段的风险防控，通过深入调查概况和现状，仔细分析困难和问题，认真研究对策和措施，得出如下结论。

 1、住房公积金贷款过程中，抵押权落实前阶段的风险防控，是住房公积金安全运营过程中风险防控的关键点，尤其是在新形势下，面临着新情况、新问题、新风险，调研永无止境，不断改革创新。

2、住房公积金贷款过程中抵押权落实前阶段的风险防控，是一项系统工程，实践证明引入保证担保是主要对策和措施之一。同时其他方面的防控措施也必须同步跟进，才能达到风险防控的预期效果。

3、本课题研究对策中，有几种比较行之有效的担保方式，是根据相关管理中心的实践经验总结出来的，各有长处和短处。其中"阶段性担保与贷后资产管理"的方式，适用普遍些，但也必须根据主客观条件的实际情况，选择适合的担保方式；并且不能作为模式照搬。

 4. 全省住房公积金的各级管理部门及全体从业人员，要以习近平新时代特色社会主义思想为指导，提高风险防控的正确理念，统一风险防控的思想认识，做到风险防控，实事求是，与时俱进。

 5、要落实坚持党的领导、重点加强队伍建设、抓好党建党风廉政、健全完善管理制度、“智慧风险防控”等主要措施，规避住房公积金贷款过程中抵押权落实前阶段，各个环节存在的风险，确保住房公积金安全高效运行。

    参考文献：

    1、现行国家《住房公积金管理条例》。

    2、《中华人民共和国民法典》。

    3、《中华人民共和国物权法》。

         湖南省房地产业协会住房公积金管理分会暨课题研究小组

  2020年10月12日