住房公积金“一头连着经济，一头连着民生”，从政策定位和现实作用来看，它同时具有住房金融和住房保障两大功能。职工通过长期的资金积累和较低的融资成本，有效增强了住房消费能力；住房公积金管理机构通过贷款发放和资金提取，客观推动了当地房地产市场的发展。
本文试图通过具体数据分析2015年益阳房地产（住宅）及居民住房消费市场情况，来更加科学、全面地认识住房公积金制度。
一、我市房地产（商品住宅）市场基本情况
（一）住宅是我市房地产投资、销售的主阵地
2015年，全市完成房地产开发投资103.90亿元。其中，住宅完成投资71.76亿元，投资占比为69.07%。
全市实现商品房屋销售面积315.64万㎡。其中，住宅销售面积259.47万㎡，销售面积占比为82.20%。
全市实现商品房屋销售金额103.12亿元。其中，住宅销售金额72.09亿元，销售金额占比为69.91%。
（二）通过住房公积金个贷实现的住宅消费比重较大
2015年，通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售面积100.31万㎡，住宅销售面积占比为38.66%。
通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售金额30.08亿元，住宅销售金额占比为41.73%。
通过住房公积金个人住房贷款实现住房消费融资15.58亿元，占全市新发个贷市场的比例为48.98%。住房公积金贷款成为我市居民购房融资的重要途径。
（三）房价收入比、房价租金比在合理区间
商品住宅销售价格是否合理，目前比较通用的考核指标是房价收入比（商品住宅总价与家庭年可支配总收入的比值）和房价租金比（商品住宅每平方米价格与每平方米月租金的比值）。2015年，我市城镇居民人均可支配收入为22571元，商品住宅均价2778.36元/m2，家庭户均人数3.29人，商品住宅月均租金15.58元/㎡。按2015年住房公积金个人住房贷款抵押房产户均120.51㎡计算（商品住宅户均总价为334820元），我市房价收入比为4.51，房价租金比为178.33。
1.房价收入比低，市场少泡沫。房价收入比低大致反映了家庭实现购房行为的难易。当某个区域商品住宅的房价收入比在4-6之间时，该区域的商品住宅销售价格即处于合理范围。我市商品住宅的房价收入比为4.73，表明房价合理，家庭易实现购房行为，房地产市场没有出现大规模炒房现象，房地产经济泡沫少。
2.房价租金比小，投资有空间。房价租金比大致反映了房屋以出租方式取得投资回报的大小。如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估；如果房价租金比低于200，说明该区域房产投资潜力较大，房价泡沫不大。我市商品住宅的房价租金比为178.33，表明房价处于正常水平，居民投资房地产市场能取得一定的回报。
二、住房公积金在居民住房消费中的作用
（一）住房公积金贷款融资率
住房公积金贷款融资率=(住房公积金贷款金额÷家庭购房款总额)×100%。该百分比越大，购房家庭自筹资金越少，住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显，居民越容易实现购房行为。
2015年，住房公积金个人住房贷款抵押房产户均120.51㎡，
按市统计局统计数据（全市住宅均价2778.36元/㎡）计算，每套住房总价约为33.48万元。2015年，我市住房公积金个人住房贷款平均额度为22.12万元，住房公积金贷款融资率为66.07%，职工家庭只需首付11.36万元。
（二）住房公积金缴存还贷率
住房公积金缴存还贷率=（住房公积金月缴存额÷住房公积金贷款还款额）×100%。该百分比越大，住房公积金缴存对居民住房消费的支持作用越明显。
2015年，我市住房公积金人均月缴存额为811元，人均月还款额1412元。住房公积金在单职工缴存家庭的缴存还贷率为57.44%，借款家庭只需补充还贷601元/月；在双职工缴存家庭的缴存还贷率为100%，借款家庭通过按月缴存和对冲即可实现轻松还贷。
（三）家庭月收入还贷率
家庭月收入还贷率=〔（住房公积金贷款还款额-住房公积金月缴存额）÷家庭月收入〕×100%。该百分比越小，住房公积金对居民住房消费的支持作用越明显。
2015年，我市城镇居民人均可支配收入22571元，以夫妻双方收入计算家庭月收入为3762元。根据住房公积金缴存还贷率的测算数据，单职工缴存家庭每月需补充还贷601元，家庭月收入还贷率为15.98%，双职工缴存家庭月收入还贷率为0。
（四）住房公积金贷款利息节省率
住房公积金贷款利息节省率=〔（与住房公积金等额的商业贷款利息额-住房公积金贷款利息额）÷等额商业贷款利息额〕×100%。该百分比越大，住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显。
按2015年住房公积金贷款平均额度22.12万元，平均借款年限15年计算，商业银行个人住房贷款利息总额（利率4.9%）91592.19元，住房公积金个人住房贷款（利率3.25%）利息总额58574.60元。住房公积金贷款利息节省率为36.05%。
（五）住房公积金提取首付支付率
住房公积金提取首付支付率=〔购房提取总额÷（家庭购房款总额-住房公积金贷款金额）〕×100%。该百分比越大，住房公积金对居民住房消费的支持作用越明显。
2015年，全市购建房提取平均每笔5.12万元。根据贷款贡献度的分析，职工家庭只需首付11.36万元。若单职工缴存家庭购房，住房公积金提取首付支付率为45.07%，实际支付首付6.24万元；若双职工缴存家庭购房，住房公积金提取首付支付率为90.14%，实际支付首付1.12万元。
从以上分析，我们可以看到住房公积金制度，不仅能有效保障住房销售、刺激直接投资、带动产业发展；还能显著降低职工的购房融资成本，减小贷款还款压力，提高住房消费能力，制度优势明显。（益阳市住房公积金管理中心 张云）
（数据来源：益阳市人民政府《2015年政府工作报告》，市统计局《益阳市2015年国民经济和社会发展统计公报》，市公积金中心《益阳市2015年住房公积金年度报告》及相关网站公开数据。）
