——《住房公积金管理条例》大修深度观察

过去十余年间，可以说中国的房地产市场引领着经济高速发展，楼市的各项指标，不论是房价，地价还是成交量、开工面积均高于同期GDP的增速，如果说新中国成立后百废待兴的建设场景算得上红红火火，那新世纪以来以商品住宅为代表的城市建设步伐简直是轰轰烈烈。

如今房地产这只推动经济发展引擎的“巨兽”猛跑了十多年，也开始疲乏失力，库存高企的开发商嗷嗷待哺，普通家庭的购买力却跟不上房价的节奏，银行也不再是开发商的供水机，多次调控后的楼市元气大伤，如何提振楼市消费，满足刚需和改善人群，更多的目光关注到了成本相对较低的住房公积金上来。然而在楼市膨胀式增长过程中，喊了无数次改革的住房公积金始终只是小缝小补。直到房地产增长乏力，对经济环境的拖累越来越大的情况下，历经多年等待，02年之后再未修订过的住房公积金根本大法——《住房公积金管理条例》，终于迎来了大修。

这十几年我国的经济形势已经发生了翻天覆地的变化，依靠一套老规则、旧办法来管理数万亿的资金、一亿多人的财产，似乎完全不合时宜。从之前的小道消息，到各种民间版本，再到内部征求意见稿，这回由国务院法制办公开挂网，面向全社会征求意见，总算是浮出水面，不再捕风捉影，要真刀真枪改革了。

作为十八大定调的改革领域之一，住房公积金的改革节奏一直很缓慢，这与多年来形成的分散型管理体系和多方利益博弈有关，但这一版的《修订稿》，还是显示出了高层动真格的决心。所谓改革，可以细分为“改”和“革”两个层面，“改”顾名思义是沿着过去的方向进行调整、修补和完善。“革”方才是破旧立新，以当下房地产市场形势和人民群众日益增长的物质需求而论，住房公积金非变革无以发展持续。

细数条例修订版，尤其是看关于修订的说明，绝大部分内容仍然立足于改，稳中求进，这与当前深化改革的大基调相符，不少变化属于对历年来住建部等各部委出台规定的追认，属于将既成事实系统化、规范化、法制化。但还是有不少革新亮点，可说得上是“翻天覆地”。

个人可缴喜忧参半

个人可以缴存住房公积金，是公积金参照社保个人参保的头号变化，完全改变了过去只能由单位为职工缴存公积金的模式。这是要最大限度将买房的需求者，不论刚需、改善或者投资，引入到公积金体系中，发挥公积金存量资金效益的同时利用低利率优势促使楼市库存消化。只要想买房，按现行机制，缴存六个月以上就可以申请贷款。广大非公有制经济从业者拍手叫好，但对于已经建立并长期正常缴存的职工来说却有隐忧。个人缴存者必然是奔贷款权利而来，一旦贷款办理完成后停缴，长此以往公积金就会变成使用远大于来源，简而言之就是缴存了几个月的个人拿走了至少几十倍的贷款，却让正常缴存的职工们承担了贷款逾期风险，相当于他们拿钱在补贴非单位缴存的个人购房，大损公平。同时有可能让已经建制的私营企业借机将职工转为个人缴存者，私营企业逃避长期缴存责任，这给本就举步维艰的非公企业建制缴存住房公积金增加了困难。

省级统筹大势所趋

省级统筹是公积金发展的基本趋势，如此巨大的资金规模，一盘散沙必然让高层忧心忡忡。结束如今公积金管理政出多门、群龙无首的局面，非得由省级统筹不可。但是“有条件”这一说法又给地方政府留有时间余地，估计未来会分批省管，但是集中是大趋势，不排除省管实现后实现全国统管。上下一致的管理机构是政策推行、资金管理、增值效益最大化的必要手段。但同时修订版还明确了住建部的管理主体，财政和人民银行也还是有份，住房公积金管理机构的人员准入、绩效考核一直是地方政府管理的，这也说明中央对于地方分散管理造成人事和激励机制方面的缺陷给公积金保值增值造成的负面影响形成了重视，但具体怎么操作，有待观察，毕竟各地公积金中心即便省级统筹后也不是住建部直接下属单位，管理权限还是在省级政府。

多样支取拓宽使用

购、建、大修住房和无房租住现行办法都是可以提取住房公积金的，这次新增装修和物业费算是重大变革。装修提取可解许多不必新购住房家庭的燃眉之急，但是可操作性有待观察，因为装修认定较为麻烦，装修从合同到发票到实际开竣工情况都没有统一标准，前置条件设得过多群众意见大，放得过宽又会让骗提者钻空子，同时给公积金管理者一定的寻租空间，还给了很多资金捉襟见肘的地区更大的资金压力。物业费已经有部分地区实行了可提取，但目前国内绝大部分楼盘物业费缴纳后都没有发票而只有收据，造假成本很低，这也为实际操作设置了障碍。

增强流动盘活存量

公积金贷款证券化是一个大的趋势，但也不会有各方猜测中的那么大规模，目前仅有武汉公积金中心实际操作了，而且规模相对其总的体量来说占比很小，只有百分之几。实施过程中，公积金贷款证券化的申报、审批、上市、承销等等环节都会有非常严格的规定，不会想发就发，形成“次贷危机”的可能性微乎其微。但资金使用率已经达到90%以上的公积金中心，肯定要走这条路，不然不光是提取无法保证，贷款轮候过长也会形成社会对于公积金的舆论压力，资金回笼变慢，也不利于楼市去库存。而对于资金沉淀量大的地市，可以购买“缺钱”地区发行的公积金证券，也为资金的跨区域流动提供了渠道。

此外公积金还可购买地方政府债券、政策性金融债，删除了住房公积金增值收益用于建设城市廉租住房补充资金的规定。这是要将公积金的结余资金引向地方债，这一规定给了三、四线城市地方政府一定的支持，一线城市和绝大部分二线城市的资金使用率已经很高，没有余力来购买债券。住房公积金增值收益用途的改变才是本次条例修订最深刻的变革之一，这是符合《物权法》的趋势，值得肯定。但同时也意味着地方政府完全剥离了收益权，势必影响地方政府配合公积金建制催缴的积极性，同时对于地方财政也有一定影响，毕竟经过近二十年的发展，各地区公积金都已上规模，每年的增值收益较为可观。

改变收益凸显公平

一直以来，住房公积金的增值收益都是争议最大的部分，交给政府建设廉租房固然有保障弱势群体的考量，但缺乏法理依据。本次修订为住房公积金的增值收益在提取住房公积金管理中心的经费后，全部用于建立住房公积金风险准备金，不得挪作他用，明显合理合法层次有上升。这也是为购买地方债和贷款证券化铺路，有利于稳定资金规模，提升抗风险能力。但未能分配合适的比例给缴存人，仍然有待商榷，毕竟从权属上说，公积金归全体缴存职工个人所有，只是由公积金管理中心代为运作管理而已，公共服务的政策性因素固然有，但从《物权法》的角度来看，收益权不应该完全享受不到。