从住房公积金的政策定位和现实作用来看，它同时具有住房金融和住房保障两大功能。职工通过长期的资金积累和较低的融资成本，有效增强了住房消费能力；住房公积金管理机构通过贷款发放和资金提取，客观推动了当地房地产市场的发展。

本文试图通过具体数据分析2014年住房公积金在益阳房地产（住宅）经济及居民住房消费中的贡献度，来更加科学、全面地认识住房公积金制度。

一、我市房地产（住宅）经济的基本情况

（一）投资、销售情况

2014年,全市完成房地产开发投资101.12亿元，销售额94.03亿元（商品住宅销售额74.80亿元），商品房销售面积312.11万㎡（商品住宅销售面积272.91万㎡），商品房待售面积132.48万㎡（商品住宅待售面积90.22万㎡）。

2014年，中心城区商品房网签面积94.64万㎡，同比下降10.27%；其中商品住宅销售面积63.04万㎡，同比下降21.96%。据房管局商品房网签系统统计数据，目前中心城区商品房待售面积285.6万㎡，按照2014年的销售量，消化存量房需三年时间，再加上每年100多万㎡的新批准预售面积，未来几年中心城区房地产市场将继续保持供过于求的局面，商品房销售压力很大。

（二）房价、收入、租金比较情况

商品住宅销售价格是否合理，目前比较通用的考核指标是房价收入比（商品住宅总价与家庭年可支配总收入的比值）和房价租金比（商品住宅每平方米价格与每平方米月租金的比值）。2014年，我市城镇居民人均可支配收入为20688元，商品住宅均价2741元/m2，家庭户均人数3.38人，商品住宅月均租金12.96元/㎡。按2014年住房公积金个人住房贷款抵押房产户均120.69㎡计算（商品住宅户均总价为330811元），我市房价收入比为4.73，房价租金比为211.50。

1.房价收入比低，市场少泡沫。房价收入比低大致反映了家庭实现购房行为的难易。当某个区域商品住宅的房价收入比在4-6之间时，该区域的商品住宅销售价格即处于合理范围。我市商品住宅的房价收入比为4.73，表明房价合理，家庭易实现购房行为，房地产市场没有出现大规模炒房现象，房地产经济泡沫少。

2.房价租金比小，投资有空间。房价租金比大致反映了房屋以出租方式取得投资回报的大小。当某个区域商品住宅的房价租金比在200-300之间时，该区域的商品住宅销售价格即处于合理范围。我市商品住宅的房价租金比为211.5，表明房价处于正常水平，居民投资房地产市场能取得一定的回报。

以上数据表明，无论从职工实际购买能力（房价收入比），还是从投资回报能力（房价租金比）分析，我市商品住宅销售价格总体处于理性水平。对住房公积金而言，意味着我市较大规模的住房公积金个人住房贷款不会因为商品住宅房价波动而产生结构性风险。

二、住房公积金对我市房地产（住宅）经济的贡献

（一）商品住宅销售情况

2014年，我市商品房销售面积为312.11万㎡，其中住房销售面积272.91万㎡，通过住房公积金贷款销售住房50.23万㎡，占比为18.41%。其中，中心城区商品住宅销售面积63.04万㎡，通过住房公积金贷款销售住房24.67万㎡，占比为39.13%。

（二）个人住房贷款情况

2014年，我市发放住房公积金个人住房贷款4162笔、8.45亿元，占我市金融机构（含公积金中心）个人住房贷款总量（12559笔、29.56亿元）的33.14%和28.59%。

三、住房公积金在居民住房消费中的贡献度

我们使用中国社科院研究模型，从住房公积金贷款贡献度、住房公积金还款贡献度、家庭月收入还贷率、住房公积金贷款利息节省率和住房公积金提取贡献度等几大指标，来研究住房公积金贷款对住房消费的贡献度。

（一）住房公积金贷款贡献度

住房公积金贷款贡献度=（住房公积金贷款金额÷家庭购房款总额）×100%。该百分比越大，住房公积金对居民住房消费的贡献度越高。

2014年，住房公积金个人住房贷款抵押房产户均120.69㎡，

按房管局统计数据（全市住宅均价2741元/㎡）计算，每套住房总价为33.08万元。2014年，我市住房公积金个人住房贷款平均额度为20.30万元，住房公积金贷款贡献度为61.37%，职工家庭只需首付12.78万元。

（二）住房公积金还款贡献度

住房公积金还款贡献度=（住房公积金月缴存额÷住房公积金贷款还款额）×100%。该百分比越大，住房公积金对居民住房消费的贡献度越高。

2014年，我市住房公积金人均月缴存额为739元，人均月还款额1589元。住房公积金在单职工缴存家庭的还款贡献度为46.51%，借款家庭只需补充还贷850元/月；在双职工缴存家庭的还款贡献度为93.01%，借款家庭只需补充还贷111元/月。

（三）家庭月收入还贷率

家庭月收入还贷率=〔（住房公积金贷款还款额-住房公积金月缴存额）÷家庭月收入〕×100%。该百分比越小，住房公积金对居民住房消费的贡献度越高。

2014年，我市城镇居民人均可支配收入20688元，以夫妻双方收入计算家庭月收入为3448元。单职工缴存家庭月收入还贷率为24.65%，双职工缴存家庭月收入还贷率为3.22%。

（四）住房公积金贷款利息节省率

住房公积金利息节省率=〔（与住房公积金等额的商业贷款利息额-住房公积金贷款利息额）÷等额商业贷款利息额〕×100%。该百分比越大，住房公积金对居民住房消费的贡献度越高。

按借款20.30万元，借款年限30年计算，商业银行个人住房贷款利息总额（利率6.55%）261320.98元，住房公积金个人住房贷款（利率4.5%）利息总额167285.62元。住房公积金贷款利息节省率为35.98%。

（五）住房公积金提取支付首付贡献度

住房公积金提取贡献度=〔购房提取总额÷（家庭购房款总额-住房公积金贷款金额）〕×100%。该百分比越大，住房公积金对居民住房消费的贡献度越高。

2014年，全市购建房共提取住房公积金3447笔，总计14784.36万元，平均每笔4.29万元。根据贷款贡献度的分析，职工家庭只需首付12.78万元。若单职工缴存家庭购房，住房公积金提取贡献度为33.57%，实际支付首付8.49万元；若双职工缴存家庭购房，住房公积金提取贡献度为67.14%，实际支付首付4.2万元。