【提要】未来房地产市场调控政策或将更加注重长效机制建设，同时楼市运行存在调整需要，资金面约束也在增强，在此背景下，明年楼市预期演化或将临近拐点。

    近日，习近平总书记主持召开政治局会议，分析研究了2014年经济工作，提出要做好住房保障和房地产市场调控工作。此前，在十八届三中全会召开前夕，中共中央政治局就加快推进住房保障和供应体系建设进行集中学习。这些情况表明，未来房地产市场调控政策或将更加注重长效机制建设，同时楼市运行存在调整需要，资金面约束也在增强，在此背景下，明年楼市预期演化或将临近拐点。

　　首先，未来房地产市场调控政策将更加注重长效机制建设。以抑制短期房价过快上涨为目的的调控政策，往往会因为对住房需求抑制偏多，可能会加剧未来供求失衡的矛盾，进一步强化了房价上涨预期。从目前公开发布的有关政策文件分析，未来我国房地产市场调控将更加注重长期稳定机制建设，从建立全国统一的不动产登记制度入手，加大保障性住房建设，增加市场供应，完善差别化调控措施等等，将重新塑造房地产市场运行的外部政策环境，势必对未来楼市预期产生深远影响。

　　第二，楼市运行存在调整需要。从2012年四季度楼市复苏被确认以来，房地产市场至今呈现出一年多的持续上涨态势。在交易动能连续释放后，存在技术上调整的需要。虽然11月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨0.68%，为自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，但涨幅比10月缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平。同时，交易增长也出现放缓，2013年1月至10月，全国商品房销售面积增速比1至9月回落1.5个百分点。还有，楼市区域分化较为严重，与热点城市住房供不应求不同，部分二三线城市供过于求矛盾开始有所显现。即使是在一线城市，高房价对市场成交量渐起抑制作用，相当部分以中等收入人群为主的刚性住房需求将被挤出住房市场。这样一来，即使没有政府施加额外的房地产调控措施，房地产市场自身也存在调整需要。

　　第三，资金面的约束作用将会逐步强化。从本质上说，房价上涨是市场供求的集中反映。但房地产兼具商品和投资属性，市场需求并不完全是真实的居住需求。尤其是资金面的过度聚集，使得房价脱离真实价值并存在向泡沫演变的趋势。因此，无论是从国别经验还是历史实践看，资金面约束作用增强，往往是抑制房价上涨的有效工具。应对国际金融危机期间超常规模的货币供应，需要在一个较长时期逐步吸收。这就需要今后必须坚持稳健的货币政策，逐步强化资金面的约束作用，通过货币供应增速的适度放缓，增强实体经济吸收货币能力。从今年货币市场运行变化情况看，资金成本总体呈现出波动上行态势，这势必也会影响到房地产融资成本和规模。

　　过去十年，由房价持续上涨所形成的一致性房价上涨预期，有可能会在近期面临拐点。房价持续上涨、房地产开发企业高价购地、金融杠杆在房地产市场的过度运用等等，都是房地产市场制度不完善的反映，这些都需要在全面深化经济体制改革的大框架中得到解决。房地产市场调控政策演变，资金面约束增强，只是楼市运行的外部环境变化。真正需要的是理性住房消费理念，这才是防止楼市大幅波动的关键。 □项峥