陇南市住房公积金管理中心 郭永红
摘要：本文对陇南住房公积金贷款现状特点和贷款品种等进行了客观的分析和研究，从加强内控制度、开拓住房公积金低风险贷款方面就防范、降低风险做出了方向性的探讨。
关键词：住房公积金贷款、风险、探讨
汶川大地震之后，陇南市灾后重建住房项目铺天盖地，许多职工的房屋被列入重建当中，职工购建房贷款需求如雨后春笋般的增长。目前住房公积金贷款，相对于商业银行个人住房贷款利率低，又是一项政策性贷款，对缴纳住房公积金的职工实行“低存低贷”的政策。同时，为了加快灾后重建，政府出台了一系列优惠政策，而且要求住房公积金在现有的贷款利率标准上降低1个百分点向职工发放住房贷款。因此，当前职工首选贷款项目为住房公积金贷款。作为住房公积金的管理部门的陇南市住房公积金管理中心在大难之中凸显住房公积金的社会职能，面对职工住房贷款需求成倍增长，不但提高了单笔贷款额度和贷款期限，而且积极响应政府号召，制定对受灾重建职工住房公积金贷款优惠办法。但是，陇南市住房公积金管理中心并没有放松个人住房贷款的风险防范工作，并对当前形势下防范贷款风险进行了讨论和研究。现在我就陇南市住房公积金贷款当前情况和风险防范进行分析研究。
陇南市在群山环抱之中，山大沟深，交通不便。诗篇上所说的“蜀道难，难于上青天”就是指入蜀之道难，陇南境内就是入蜀最艰难的道路之一。三国邓艾灭蜀取道陇南，一路翻山越岭路段，大都在陇南境内。因此，陇南因交通原因，经济发展缓慢，社会发展落后，同时，人们对住房公积金关注不够，使得住房公积金长期处于缓慢发展状态。2006年住房公积金机构调整之后，陇南市八县一区全面建立住房公积金制定，并大力提高住房公积金的缴存率，全部开展了个人住房贷款工作，使全市住房公积金制度在全市快速、全面、系统地建立并发展起来。
住房公积金贷款是陇南住房公积金工作人员通过学习省内外住房公积金管理中心的先进经验和管理办法，结合陇南社会发展阶段和实际，制订了一套在陇南境内相对可行且能操作的住房公积金贷款管理办法。具体办法规定有个先决条件，凡正常缴纳住房公积金的职工需要住房公积金贷款时，必须由职工所在单位开具以本人工资和单位全体职工的住房公积金作为担保正式便函，并要在贷款合同中必须有单位盖章和法人签字，以作担保，否则就没有贷款资格。在这个贷款前提下，住房公积金管理中心推出可执行的贷款品种有：
1、担保人担保贷款，借款人用自己的工资卡按月由委托银行扣还贷款，如果借款人工资卡的资金不够或没有时，委托银行将自动从担保人的银行账户扣除相应的金额归还借款人贷款。
2、房产抵押担保，借款人用自己的或借用别人的房产作为贷款抵押担保方式。房产抵押担保在“5.12”汶川大地震后，因职工房屋损坏严重，部分区县暂时停止。
实际可操作的住房公积金贷款品种在陇南非常有限。这不是陇南市住房公积金管理中心就没有积极探讨贷款方式，而是在当前陇南的住房公积金的发展总体状况是不允许的，也是防范住房公积金贷款实际面临的情况不允许的。现在我就陇南市住房公积金贷款品种进行分析，担保人担保贷款和房产抵押贷款方式的先决前提是单位担保，这个是有问题的，单位和单位全体职工住房公积金为职工担保贷款是没有政策依据的，特别有的行政事业单位是明确规定不能以任何形式的抵押担保的，再说，这种担保承诺也没有可操作性。住房公积金贷款是职工自己的私事，与单位无关，单位就谈不上担保不担保了，单位全体职工缴存的住房公积金是职工的个人储金，也与单位没有关系，单位是无权作出抵押担保。再说，职工贷款不还，单位督促还款，但职工仍不还，单位也无权采取进一步有效的办法使其还款。实际上这个贷款先决条件是不符合有关政策规定的，在法律上是很难支持的。通过分析，这个贷款先决条件是个多余的，但是，在陇南能够存在必然有它的生存理由，主要原因是职工长期以来对单位权威形成的一种心理依赖，在陇南企业很少，建立住房公积金制度的单位百分之八十的是行政事业单位，行政事业单位领导对职工的管理具有权威性，职工绝对服从，单位领导的督促拖欠贷款职工还款具有一定作用的。今年，平凉市住房公积金管理中心通过和政府合作，联合发文，督促行政事业单位拖欠住房公积金贷款的职工限期归还，在很短的时间内，收回职工拖欠贷款60%以上，非常有成果的。如果单位担保一旦被迫取消，对借款人的还款心理会产生巨大的影响，贷款风险将大大增强。
担保人担保贷款是目前在陇南住房公积金贷款开展最好、最广泛的贷款方式，这种贷款方式最大的特点还款及时，贷款拖欠少风险小。控制贷款风险的主要方法是陇南市开展住房公积金贷款的委托银行必须是财政统发工资的银行，借款人可以不是财政统发工资的单位职工，但担保人必须是财政统发工资的职工，担保人的银行账户必须为借款人提供，在借款人贷款期间发生拖欠时，委托银行将随时扣除担保人承诺担保资金内的相应还款数目，使借款人的被迫按期还款，以达到降低贷款风险作用。近几年出现的几例借款人意外死亡的，住房公积金管理中心与借款人亲属及担保人之间协调，现在都通过担保人银行账户进行还款，到目前没有出现任何贷款风险。不过，通过对十几年住房公积金贷款的发放和回收整体情况来看，担保贷款并不是没有任何风险的。行政事业单位的部分职工出现工作调动情况，调入单位后为该职工重新建立财政统发工资银行账户，如果借款人不及时提供新账号，委托银行将无法代扣还款，有时出现借款人和担保人银行账号在同一时期发生变化，且没有通知住房公积金管理中心修改扣款账户，就会出现还款拖欠，或扣款时借款人和担保人同时银行账户上都没有资金，也无法按时还款，造成贷款风险。
房产抵押担保贷款，当前陇南住房公积金贷款的金额不大（最高15万元）、贷款年限不长（最长10年），房价不高（在陇南市区一套100平方米住房售价为25万元左右），市直单位职工平均月工资在2000元左右，家庭收入最少在3500元以上，住房公积金贷款融资期限不长，还款来源以职工家庭每月的工资收入，在正常情况之下，按时还款是没有问题。在完全能够确保安全还款之后，房产抵押是一种比较低风险的抵押贷款方式。不过，现在面临着震后重建工作，许多房屋损坏严重，需要拆除重建，这批抵押贷款的房产自然消失，增加了住房公积金贷款风险。
住房公积金贷款能够成为目前职工住房贷款的首选贷款项目，不仅仅是贷款利率低，而且许多职工看好自己缴存的住房公积金是归还贷款的便利资金，使借款人减少还款压力，增强还款信心。同样，陇南市住房公积金管理中心的贷款回收率是非常高的，防止贷款风险效率也是非常好的，这并不能说明陇南市住房公积金贷款就没有风险，也不能说明陇南市住房公积金管理中心已经防范了贷款风险，更不能说明陇南住房公积金贷款防范控制风险机制是完全安全可靠的。其实，陇南市住房公积金管理中心的贷款风险防范机制远远更不上经济发达地区住房公积金管理中心的，也落后于省内大多数兄弟单位的风险防范管理方法，以我看，陇南住房公积金贷款高回收率是当前陇南社会保守的消费思想和 “借债还钱”的传统观念有关。如果我们分析陇南住房公积金贷款在十几年的发展过程，不难发现，不管是担保人担保贷款，还是房产抵押贷款，都出现过问题，在陇南发放贷款3个亿元当中，尽管只有2万元的逾期贷款，属于极个别的现象，也值得我们现在讨论研究，以防风险。
在陇南市住房公积金机构调整之前，发生了一位借款人以自己的名义给朋友帮忙贷款，在还款期限内，借款人与朋友发生了不愉快的事情，借款人的朋友不愿意还款，借款人认为贷款资金自己没有使用，也不同意扣款，致使2万元的住房公积金贷款无人归还，成为现在陇南唯一的一笔逾期贷款，经过多方协调无果后，住房公积金管理中心只有通过法律程序解决。这个案例虽然是贷前调查出现问题，但实际上反映了对借款人信用风险问题及陇南房地产市场不规范的问题。
房产抵押担保贷款当中，一位借款人贷款之后，夫妻闹离婚，抵押房产被妻子所有，借款人（丈夫）以房产归属发生变化，不再还款，造成部分贷款拖欠，已经形成了严重的房产抵押贷款风险。
通过以上两个案例说明住房公积金贷款风险存在于任何一种贷款方式当中，做好贷款风险防范机制，降低贷款风险，我认为应该加强住房公积金管理中心内控制度和开拓低风险贷款品种。
住房公积金管理中心贷款内控制度是有效地防止工作人员在办理贷款把错误降低到最低，为完成既定的贷款目标和防范贷款风险，约束工作人员从事的贷款业务活动进行风险控制、制度管理和相互制约的方法、措施和程序，是防止工作人员人为因素造成贷款风险发生的有效防范办法。工作人员要严格遵循住房公积金贷款“贷前调查、贷时审查、贷后检查”的原则，最大程度地了解借款人个人信用和诚信度，防止多处贷款造成还款能力下降风险，跟踪借款人还款能力和信用变化情况。落实工作人员的职责和任务，采取切实可行措施，尽力消除人为因素造成的贷款风险，防患于未然。住房公积金管理中心要建立完善贷贷风险预警预报与应急应变机制，及时处理可能发生的潜在的贷款风险，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度，健全并严格执行风险准备金制定，提高风险补偿能力，确保住房公积金资金安全。随着住房公积金信息管理软件的普遍使用，开发符合陇南实际的计算机贷款审批程序，规范贷款信息管理，减少人为操作环节，达到降低贷款风险的作用。
住房公积金贷款相对商业银行贷款项目单一，贷款对象经济收入稳定，偿还能力较高，贷款风险较低，开拓有效的低风险贷款品种就比较重要。鉴于住房公积金贷款对象范围比较狭窄，在开发贷款品种中，我们应该从贷款对象方面进行分析研究。随着住房公积金个人缴存量的不断增加，我们应该建立和推广住房公积金联保贷款方式，即借款人用自己和别人已缴存的住房公积金作质押，其住房公积金担保总额略低于借款人贷款金额一定比例的贷款方式。这种贷款充分利用中心管理住房公积金的优越性，对借款人出现还款危机时，按照一定程序将其担保的住房公积金归还贷款，这样贷款风险得到了控制，是一种名副其实的低风险贷款品种。住房公积金联保贷款虽然确了保贷款资金的安全，如果对借款人贷款条件和资金去向不严格规定，将会出现套取住房公积金的可能，同时，也会出现借款人因相互担保，而影响贷款的发放量。不过，解决这个问题，可以用另一种贷款方式，即机构担保，根据实际情况，推出住房公积金联保加保险的贷款方式，借款人在住房公积金担保金额不足时，参加人寿保险，受益人必须是住房公积金管理中心。这种贷款方式对住房公积金不足部分的小额担保非常有效，也防止了借款人意外死亡造成的还款风险。另一种机构担保的贷款方式就是由住房置业担保公司进行贷款担保，把贷款风险转嫁给住房置业担保公司，这是目前住房公积金贷款比较普遍的担保形式。上海公积金管理中心把纯住房公积金贷款完全委托给一家住房置业担保公司按照住房公积金计算机贷款信息审批程序进行办理贷款手续。目前，陇南还没有住房置业担保公司，开展这种贷款还不成熟。住房置业担保公司贷款担保注意一个问题，就是担保公司是否能对住房公积金庞大的贷款资金完全有能力担保。据我所知，甘肃开展担保公司担保贷款方式的兰州、平凉、张掖等住房公积金管理中心都委托同一家住房置业担保公司进行担保，而这家公司的是否具备所担保贷款资金庞大的风险准备金，住房公积金管理中心要慎重考虑，以防风险。
任何一种贷款借贷关系毫无疑问都是一种风险关系，我们无论采用多么慎重严密的内控制度和低风险的贷款品种，它的风险始终存在，这就需要住房公积金管理中心在工作严格控制好风险、合理的风险承担，使贷款风险降到最低点，确保住房公积金低风险运营。
参考文献：1、《住房公积金管理条例》
2、《陇南市住房公积金贷款管理暂行办法》
3、《甘肃省住改文件汇编》
